【これから足利市で不動産を売却する方へ】不動産売却の手順

 

 

 

目次

1. 家のご売却の流れ
2. STEP１　査定
3. STEP２　相談
4. STEP３　媒介契約
5. STEP４　売却活動
   1. 入居中のままでの売却活動
   2. 空室での売却活動
6. STEP５　売買契約の締結
7. STEP６　引き渡し（決済）の準備
   1. 抵当権抹消の手続き（住宅ローン一括返済）の申し込み
   2. 司法書士との手続き
   3. 引き渡す書類や鍵の準備
   4. 引越し
8. STEP７　引渡し（決済）
9. まとめ

| 家のご売却の流れ　

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大まかな流れは以下の通りになります。

 

 

 

 

| STEP１　査定　

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家の売却に関して、まず始めるのは「査定」です。

足利市内の不動産会社に「査定」を依頼し、「家がいったい幾らで売却できるのか？」を把握することから始めましょう。

不動産の売却は不動産会社選びで決まると言っても過言ではありません。

後悔しないためにも数社で査定し、査定額だけでなく査定内容や対応なども比較検討されることをおすすめします。

また、複数社に一括して査定を依頼できる「一括査定サイト」もございます。

一度に多くの不動産会社に査定依頼できる事がメリットですが、一括査定サイトの場合、複数の業者に一度に相見積りを頼むことで比較しやすい反面、査定額にかなりの差があって判断がつかない、営業電話が複数社からしつこくかかって来るなど依頼主が戸惑ってしまうことも多いようです。

また査定額の高い業者に依頼したものの、実際に売れたのは査定額よりだいぶ安い金額だったというケースも少なくありません。

 

上記の事から「しつこい電話営業されるのは嫌だな～」という方は、「一括査定」は控えた方が良いかと思います。

※一括査定サイトのメリット・デメリットはコチラにまとめてあります。参考にどうぞ。

 

 

もちろん、不動産会社へ直接依頼する際にも同じことが言えます。

しつこい営業を受けない為にも「メールのみの対応でお願いします」と言っておくと、しつこい電話もかかってきません。

こういうお願い事を破る不動産会社であれば、買主様に対しても約束を破る等の行為をしてしまう可能性があるので、売れるものも売れません。

「この会社、信用できないな。」と感じたら、早めに“断る”ことをお勧めします。

 

 

| STEP２　相談　

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このSTEP２の「相談」は今回のブログ内容で最も重要な事です。

 

足利市内各社の「査定書」は出そろいましたか？

注意するポイントは、3社に査定を依頼したのであれば3社ともお話を聞きましょう。

よくあるケースなのですが、1社毎に訪問or来店の日時の調整をし、1社目にお話を聞きに行った際に、

このようなゴリ押しで営業をされる営業マンもおられます。

 

査定額に乖離があったり、販売戦略やアドバイスも各社営業マン毎に特色があるので、査定を依頼した不動産会社にはすべてお話を聞いていただけることをおススメします。

さらにここで最も注意する事が一つあります。

 

 

それは「実際に売れる査定額」を提示してもらう事です。

 

 

査定依頼をした側としては、高い査定をしてくれた不動産会社に依頼しがちですが、このほとんどは「不動産会社が媒介契約を貰うため」に提示した金額であることがほとんどです。

媒介契約をもらうための高い査定額ではなく、市場価格に即した「実際に売れる査定額」を提示してもらいましょう。

市場価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間がかかり、結局、価格を下げてしか売れなかったというケースが多々あります。

不動産売却まで時間がかかれば、その不動産は「売れ残り物件」として購入者側にインプットされ、比較対象から外れて見られてしまいます。

ファッションサイトや、車やバイクの中古車サイト、最近ではメルカリなどで皆様も同じような経験はありませんか？

検索した一覧の中に、いつまでも残って掲載されているあれです。

一度購入者から「売れ残り物件」としてインプットされると、再度比較検討される事はありません。

 

ここに注意してください。

 

インターネットが普及し、今では誰でもスマートホンで不動産の在庫を確認できてしまいます。

ここ足利市も同様です。

ハウススタジオで不動産を購入頂いた8割以上はインターネットからの問合せです。

皆様「一生に一回の不動産購入」。

失敗は許されない中、購入者は車を選ぶよりずっと慎重です。

毎日、不動産会社のホームページや、SUUMOやat-homeなどのポータルサイトを確認し、物件の比較、新着、値下り情報をチェックしています。

不動産を売却希望されているあなたも、不動産を購入する時は、きっと同じ行動をするはずです。

購入を検討している方は、売主より、市場価格の相場観が優れている事を覚えておきましょう。

毎日チェックしているからこそ、同じエリアで売れた物件を把握しており、相場観が養われています。

 

市場価格からズレた値付けをした物件は、購入者から選ばれず売れ残ってしまい、比較対象から外されてしまいます。

「売れ残り物件」でも、価格以上に購入者の希望しているポイントが合致している事が認められ、売れる事がありますが、これは非常に稀な事です。

 

ますは市場価格を理解する事。

そして、市場価格の範囲内での限界値でチャレンジされてみてください。

 

少し厳しい事を書きましたが、売却を決意した以上、売れなければ意味はありません。

 

弊社HPでは、過去3年以内で販売完了した「足利市内の物件」を金額を載せて一覧掲載しております。

価格設定の参考に、是非ご活用下さいませ。

 

 

 

 

 

 

こちらからご確認下さいませ。

 

 

| STEP３　媒介契約　

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足利市内で不動産会社が決定したら、「媒介契約の締結」です。

媒介契約は全部で3種類あり、

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

となります。

媒介契約については、ハウススタジオのHP・YouTubeで各種紹介しております。

詳しくは、こちらをご参照ください。

媒介契約の締結の際に必要な書類等は下記の通りです。

・認印
・身分証明書（運転免許証、パスポートなど）
・権利証（登記識別情報通知）
・住宅ローンの償還表　※

※「住宅ローンの償還表」は、売却した資金で一括で返済できるかを確認するために必要となります。

最低限上記４点は準備が必要です。

「認印ではなく実印をご持参ください」等、不動産会社によって異なる場合がありますので、不動産会社にご確認下さい。

上記４点のほかにも、土地・戸建であれば、

• 測量関係の書類（筆界確認など）
• 建物の確認済証、検査済証

マンションであれば、

• 管理規約、議事録、長期修繕計画
• 新築時パンフレット、図面集

このような書類も、媒介契約締結時にご準備いただく必要がある場合がありますので、まとめて保管しておきましょう。

 

 

 

| STEP４　売却活動　

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足利市内の不動産会社と媒介契約の締結が終わり、いよいよ売却活動の開始です。

 

お住まい中のままでの売却活動　

不動産会社の主な売却活動として、

• ホームページに掲載
• ポータルサイトに掲載（SUUMOなど）
• 新聞折込広告
• ポスティング広告
• レインズ登録
• ダイレクトメール　　など

これらの方法で、まず内覧希望のお客様を探していきます。

不動産会社へ問い合わせが入り、内覧希望者の内覧希望の日時をお聞きし、売主様へ確認をさせていただきます。

そして、内覧日の日時が決まり、担当営業マンが内覧希望者と一緒にお伺いさせていただきます。

空室での売却活動　

空室の場合の主な売却活動は「お住まい中のままでの売却活動」と同じですが、それプラス

「オープンハウス」

を実施するケースもあります。

基本、玄関鍵を不動産会社がお預かりしていますので、

土曜日・日曜日などに、SNSや新聞折込広告などで告知し、開催時間帯に営業マンが現地で待機します。

しかし、今はインターネットで簡単に室内の写真が確認できたり、360度画像やVRにも対応している物件があり、現地に行かなくてもある程度内覧した状態に近づけられます。

それにより、オープンハウスの来場者も減り、あまり積極的にオープンハウスを実施する不動産会社も少なくなりました。

ハウススタジオでもオープンハウス来場者の成約数は激減し、成約の殆どがSNSなどの「インターネット広告」からの問い合わせのお客様です。

不動産売買の広告手法も時代の流れで変わってきており、「オープンハウス」や、「現地販売会」などといった現場からの広告手法から、ブログ、YouTubeなどのSNSを使った広告手法へ変化しております。

販売手法は各種不動産会社で変わりますので、査定の段階で確認しておくことをお勧めいたします。

 

 

 

| STEP5　売買契約の締結　

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内覧希望者に物件を気に入っていただき「不動産購入申込書（買付け）」を頂きました。

しかし、当初設定していた販売価格から値段の交渉が入る事が多いと思います。

売主様は高く売りたい

買主様は安く買いたい

当然相反する関係ですので、双方の主張をそのままお伝えしても成約に至りません。

不動産営業マンがお互い納得いただけるよう金額のアドバイスをさせていただきますので、そのアドバイスに耳を傾け後悔しない決断をしましょう。

売買代金やその他諸条件の合意に至れば、いよいよ売買契約です。

 

売主様は売買契約締結の際に、買主様より手付金を受領します。

 

・一般的な相場は、売買代金の５％～１０％です。（2,000万円の成約であれば100万円～200万円程度）
・仲介手数料の半金、印紙代の支払い
　※仲介手数料の半金の支払いではなく、最終決済時に仲介手数料全額を支払う場合もあります。

 

手付金についてはこちらを参考にして下さい。

 

 

 

| STEP６　引き渡し（決済）の準備　

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売買契約締結後、引き渡し（決済）までの期間は、一般的には1か月半～2か月ぐらいです。

その間、売主様は引き渡しの準備を行うのですが、主に次のような準備が必要です。

・抵当権抹消の手続き（住宅ローン一括返済）の申し込み
・司法書士との手続き
・引き渡す書類や鍵の準備
・引越し

抵当権抹消の手続き（住宅ローン一括返済）の申し込み　

住宅ローンがまだ残っている場合、金融機関に抵当権抹消の手続きが必要です。

足利市内でも金融機関によっては、窓口へ行かないと手続きができなかったりしますので、遠方にお住いの方や仕事の関係で、平日金融機関に足を運べない方は、郵送での対応や他の方法で手続きができないか相談しましょう。

 

司法書士との手続き　

抵当権抹消や所有権移転の手続きを行うのが司法書士です。

抵当権抹消・所有権移転のみであれば、引き渡し（決済）までに手続きを行うことは無いですが、

• 共有名義で、引き渡し（決済）当日は1名欠席する
• 引渡し（決済）当日、どうしても都合がつかない場合で代理人にお願いする
• 氏名の変更や住所の変更登記が必要

このような場合は、事前に司法書士との打ち合わせ・手続きが必要となります。

一般的には不動産会社がご紹介する司法書士にて手続きを行いますが、知り合いの司法書士に頼みたい等のご希望があれば、事前に不動産会社にご相談ください。

 

引き渡す書類や鍵の準備　

設備の取扱説明書や建物の確認済証・検査済証、マンションであれば管理規約やパンフレット等、書類を整理しておきます。

玄関鍵等も保管している本数すべて準備をし、もし紛失しているのであれば、紛失してしまった事を買主様にお伝えしましょう。

よく売主様は

「買主様は鍵交換されるでしょう？」

と思われる方が多いですが、そのままの鍵を使うと考えておられる買主様もおられます。

鍵を紛失しているようであれば、事前に不動産会社にお伝えください。

 

引越し　

基本的に引渡し（決済）までに、引越しを完了させ、空家の状態にする必要があります。

引越しに伴う主な手続きは

・電気・ガス・水道の閉栓の連絡
・役所への転出届
・新聞販売店への連絡
・郵便局へ転送届
・粗大ごみの回収依頼
・学校の転校手続き
・インターネットに関する手続き　　など

様々な手続きが必要となりますので、スケージュールは余裕をもって行動しましょう。

 

 

 

|STEP７　引渡し（決済）　

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いよいよ最後、引渡し（決済）です。

引渡し（決済）で行うことは、

・残代金の受領と領収証の発行
・書類関係、鍵の引渡し
・所有権の移転登記申請
・固定資産税、都市計画税、管理費等の諸費用の清算
・管理会社への区分所有者変更手続き（マンションの場合）
・諸経費の支払い（仲介手数料、司法書士費用など）
・抵当権抹消書類の受け取り

所要時間は、約1時間～2時間です。

金融機関や法務局が開いている平日のみしかお手続きができませんので、お仕事のお休みを取得していただく必要がございます。

買主様や担当営業マンとお会いするのは、この引渡し（決済）で最後になる場合が殆どです。

 

 

 

|まとめ　

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以上いかがでしたでしょうか？

今回の売却の流れは、基本的な流れとなります。

買換えでの売却や任意売却など、少し流れが異なる手順もありますので、今後記事にしていければと思います。

売却する前に基本的な流れを押さえ、不明な点があれば「STEP１　査定」や「STEP２　相談」のタイミングで不動産会社にお尋ねください。

不動産会社は、買主様・売主様どちらも「よい取引だった」と思っていただけるようお手続きを進めて参ります。

「良い出会い」に巡り合えるようお祈りいたします。

 

参考になれば嬉しいです。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。