これから足利市内の不動産を購入されるお客様から、よく聞かれる質問があります。
それは「不動産を買うまでに、どのような段階があるのですか？」というものです。
確かに不動産売買には多くの法律が関わってくることもあり、その流れが分かりにくいかもしれません。
不動産の購入には、大きく分けて、「物件選定」→「契約」→「決済」という流れがあるのですが、そこに入る一番最初のキーポイント、それが「買付証明書」の提出になります。
「買付証明書」とは、欲しい物件があった際に売主へ提出する書類になります。
不動産業界では、「申込書」や「買付」などと言われる場合があります。
では、一体この書面がどのように扱われるのでしょうか？詳しく説明してまいります。
| 買付証明書とは？
「買付証明書」はどのような意味合いの書類なのでしょうか。
「買付証明書」とは、不動産を購入したいという意思を表すもので、それを書面にしたものです。
あくまでも購入希望者の意思を伝えるものであって、それだけで売買契約が成立することはありません。
また、キャンセルも可能で手付金等も必要ありません。
実際に購入の意思表示を表すものになるため、適当に記入して提出するのは避けましょう。
| 買付証明書に記載する内容
「買付証明書」に記入する主な内容とポイントは下記になります。
※「購入希望者の氏名と住所」「希望物件の名称と所在地」については、書類を出す上である意味当然な内容となっているため、説明は割愛します。
①希望する購入金額
購入する金額を記入します。
定価で購入する場合は、そのままの不動産価格を記載します。
値引きが可能な物件である場合は、不動産の販売チラシ等で掲載されている金額ではなく、ご自身が希望する金額を記入しましょう。
あくまでも記載した金額は買主側の意思であって、必ずその金額で契約・購入出来る訳ではありません。
実際には売買価格を売主へ価格相談をして決めていくものになります。
記載した金額で売主から承認が出れば、そのまま契約手続きに進みます。
売主から承認が出なければ、再度双方価格相談を進め、買主・売主が納得した金額で契約となる訳です。
先述したように、「買付証明書」は売主側が売却の判断をするための重要な情報になるため、今後の交渉を行っていくうえでも慎重に検討する必要があります。
あまりにも提示されている金額とかけ離れたものにはせず、周辺の相場等を不動産会社に確認しながら、相談して決める必要があります。
②手付金
手付金とは、売買契約時に買主が売主に預けるお金のことを言い、通常は売買金額の一部に充当されます。
この手付金には、「解約手付」という意味合いもあります。
具体的には、契約締結後でも売主・買主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を放棄することで、契約解除を解除できるというものです。
手付金として支払う金額は物件価格の5～10％と言われていますが、実際に支払う手付金については、不動産会社に確認してみましょう。
③契約希望日
契約を希望する日程を記載します。
契約となる場合、売主へ日程調整を確認する必要があります。
「買付証明書」の有効期間は売主や仲介会社にもよりますが、おおよそ1～2週間程度が一般的です。
ある程度余裕を持っておくと安心です。
④残代金
残代金とは、希望物件価格から手付金額を引いたものです。
物件の引き渡しの際に支払います。
一般的には物件の引き渡しと同時に行われ、建物の売買の場合はその際に建物の鍵も受け取ります。
⑤住宅ローン依頼先、申込額、融資特約の利用有無
住宅ローンに関する内容を記入します。
売主としては、融資が下りなければ契約が成り立たないため、取引を進める上での判断材料として優先順位の高いものになります。
「買付証明書」を提出する時点で住宅ローンを依頼する金融機関が決まっていれば、その金融機関名を記入します。
そして、最も重要なのが融資特約の利用有無についてです。
これは別名「住宅ローン特約」とも呼ばれ、住宅ローンの審査が通らず融資が下りなかった場合に契約を白紙撤回するという条項のことです。
万が一のトラブルを防ぐために、ローンを借り入れする場合は必ず記載しましょう。
|買付証明書を提出する時の注意点
ここからは、「買付証明書」を提出するうえで注意しておきたい点について説明します。
提出だけで売買契約が成立するものではない
売買契約は、売主と買主が提出された条件をもとに合意に達した場合に履行されます。
一般的には口頭でも契約は成立しますが、高額な取引になる不動産においては、売買契約書を作成し代金の合意、手付金の授受をもって売買契約が成立するのが取引の慣行となっています。
必ず正しい情報を記入する
「買付証明書」は、売主が購入者を判断するための重要な情報であるため、記入する内容は正しいものである必要があります。
誤った情報で話が進んでしまうと、売主に迷惑が掛かり、信用を失うこともあります。
必ず、記載する内容には責任を持ち、実際に購入することを前提とした内容を記載しましょう。
安易な取り下げで契約締結上の過失責任となることも
「買付証明書」には法的な拘束はありませんが、売買契約につながる重要な書類です。
気に入った物件があったからといって、複数同時に別の物件に「買付証明書」を提出するといったことは絶対やめましょう。
売主は「買付証明書」の内容を判断して交渉を進めていくため、契約準備が進んでいる状態で一方的に「買付証明書」を取り下げる場合は、合理的な理由が必要となります。
また、相手方に損害を与えた場合には契約締結上の過失責任に問われることになり、賠償金の支払いを請求されることもあります。
そのため「買付証明書」を提出する際には、きちんと購入の意思を固めたうえで提出しましょう。
少しでも迷いがあれば提出はしない
物件を内覧した後に、少しでも気に入ると「買付証明書」を書くようにと仲介会社が促す場合があります。
提出後、話が進んでしまった際には責任を問われることもあります。
悩んでいる状況での提出は控えましょう。
|買付証明書は希望の物件を購入しやすくする書類
好条件の物件であれば、一つの物件に複数の「買付証明書」が同じタイミングで提出されるケースもあります。
売主側が売却交渉の優先度を判断するための重要な情報となりますので、記載内容には気を付ける必要があります。
取引によりますが、「買付証明書」の提出された順に売主は交渉を行う場合と、ローン審査が通ってから交渉を行う場合がありますので、不動産会社に確認しましょう。
買主にとっては自分を交渉相手に選んでもらうためにアピールできる機会でもあり、希望の物件を買いやすくするものでもあります。
またその物件が購入できなくても、購入に前向きな顧客ということが不動産会社にも伝わります。
将来的に優先して他の物件情報を提供してくれるということもあります。
まさに希望の物件を手に入れやすくするための重要な書類と言えます。
| まとめ
少しでも参考になれば幸いです。
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